Новостройки от застройщиков

       Может наступить день, когда, критически глядя на свою старую и маленькую квартиру, человек захочет необратимых изменений к лучшему – переехать в новый дом. Тогда не придется стирать на кухне, потому что даже самая маленькая стиральная машина не вписалась в ванную; и не будет казаться, что сосед чихает в соседней комнате. Старый панельный 9-этажный дом 70-х годов вряд ли будет расселен, накопить денег или взять кредит для покупки чего-то более интересного на вторичном рынке можно, но хочется начать новую жизнь в совершенно новых стенах. К тому же, как известно, квартиру в новостройке на начальном или среднем этапе строительства купить выгодней, цена вырастает после сдачи дома в эксплуатацию и заселения жильцов.

 Как реализовать идею и сколько все это будет стоить? Можно ли обойтись вообще без доплат?

Поэтапное решение

 Самый очевидный вариант – продать, получить деньги и потом идти покупать жилье в строящемся доме. Однако возникает три вопроса: куда девать мебель и вещи, куда деваться самому хозяину (допустим, он собственник и единственный жилец), куда выписываться?

 Можно арендовать квартиру на время строительства нового дома. Предположим, что дом сдается в эксплуатацию через год и застройщик отличается пунктуальностью или указан меньший срок и есть риск просрочек – в любом случае, квартиру нужно будет арендовать на один год. С оптимизмом глядя в будущее, не будем опасаться того, что аренду придется продлить еще на один год.

 Лишнюю мебель и вещи можно выбросить, можно перевезти в арендуемую квартиру (если найти вариант без мебели и договориться с хозяином).

 Выписаться можно «в никуда», то есть написать заявление и сняться с регистрационного учета, указав виртуальный адрес нового места жительства. Можно оставаться без регистрации вплоть до заселения в новую квартиру, только, возможно, при постановке на регистрационный учет по месту жительства придется заплатить штраф за то, что истек 90-дневный срок с момента выписки из старой квартиры. Можно, конечно, купить дом за 100 тыс. руб. в Тверской области или еще дешевле, временно прописаться, использовать его как дачу, приезжать поохотиться-порыбачить и потом продать, но это уже экзотический вариант.

Trade-in

 Можно осуществить продажу старой квартиры и покупку новой не последовательно, а одновременно. Обычно это подразумевает, что застройщик сразу выкупает вашу квартиру и это сумму засчитывает в оплату за квартиру в новостройке.

 В целом механизм trade-in  прост: девелопер выкупает квартиру на вторичном рынке, находящуюся в собственности у покупателя, а тот, в свою очередь, на вырученные средства  приобретает у этого застройщика квартиру в новостройке, чаще всего, доплатив. По большому счету, девелопер просто вычитает стоимость квартиры на «вторичке» из цены жилья в новостройке, а клиент оплачивает разницу.

 При этом такой обмен чаще всего не выгоден покупателю – с одной стороны, продажа квартиры девелоперу, особенно с хорошей репутацией,  представляется менее рискованной и существенно экономит время, но с другой – дисконт, применяемый к квартире на «вторичке», может доходить до 25-30%».

 Чаще всего предлагаемая в зачет квартира должна соответствовать определенным критериям.

 

 Основным требованием к квартире подлежащей сделке по схеме trade in является юридическая чистота квартиры и максимально прозрачная история переходов права собственности (в приоритете первичное право). Естественно, о недееспособных или несовершеннолетних собственниках речи идти не может. Квартира должна быть физически и юридически свободной на момент сделки. Стоимость квартиры в данном случае подлежит корректировке – 25-30% от рыночной стоимости на момент обращения. Особой популярностью данная схема не пользуется, причины перечислены выше».

 Услуга trade-in — отличный вариант приобретения жилья в новостройке. Сотрудник компании застройщика оценивает стоимость старой квартиры по рыночным ценам, чтобы продать ее в короткий срок (не более чем 4-6 недель), с учетом всех расходов (оформление права собственности, налоги и т.д.). С одной стороны, это может существенно снизить реальную стоимость квартиры (не исключено, что на 10-15%), но с другой — покупка квартиры в новостройке на стадии строительства после ее окончания принесет доход. И здесь очень важно проанализировать, что будет выгоднее. Длительное ожидание продажи старой квартиры по максимальной цене не рентабельно: это может привести к резкому падению ее стоимости в сравнении с новостройками и обернуться потерей времени и денег.

 

 Как правило, все операции trade-in выполняются по принципу «одного окна» в компании застройщика или агентстве недвижимости. Одновременно подписываются договор купли-продажи новой квартиры и договор передачи старой застройщику в счет погашения части стоимости приобретаемого жилья. При таком варианте сделки нет необходимости возить с собой крупные суммы, поскольку все расчеты проводятся, как правило, в безналичной форме. Это удобно».

 Несомненно, хорошо, что такая услуга предлагается застройщиками и уполномоченными риэлторскими компаниями. Удивительно, что девелоперы берут на себя дополнительные хлопоты и немного рискуют как в случае немедленного выкупа квартиры, так и пролонгированной продажи как аналога альтернативной сделки.

Эта схема продажи новостройки оправдана в случае низкого спроса со стороны инвесторов. Тогда в сделки вовлекаются собственники квартир, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия за счет покупки квартиры в новостройке. По сути идет речь об альтернативной сделке, когда квартира инвестора продается, а на вырученные от продажи деньги приобретается квартира в новостройке».

 Нередко компании предлагают еще более щадящие условия, расширяя границы возможностей покупки квартиры по системе trade-in. Каков механизм сделки в таких случаях?

 

Механизм таков: покупатель за небольшой безотзывный аванс бронирует на пару месяцев квартиру в новостройке. При этом цена забронированного лота фиксируется. Одновременно он заключает договор  на продажу своей старой квартиры.  При этом покупатель понимает, что у него  есть два месяца на все, т.е. здесь появляется своеобразная мотивация на быструю продажу квартиры. Если он не продаст квартиру, то потеряет аванс (обычно это 50-100 тыс. руб.). Риэлтор, понимая, что продавать надо быстро, позиционирует старую квартиру клиента в нижней части рынка, получая определенный поток звонков от заинтересованных лиц.  Дальше все зависит от опыта и искусства риэлтора. Бывает так, что квартира уходит по первоначальной цене. Иногда, особенно если уже пройдет какое-то время и страх пересиливает жадность,  риэлтор дает финальную скидку в 1-3% от цены квартиры. Схема эта достаточно популярна, она позволяет клиентам  совершить   сделку в условиях отсутствия «живой» наличности».

 

Взаимозачет

 

Данная схема отличается от trade-in тем, что квартира не выкупается сразу или в ускоренном варианте, а выставляется на продажу. Квартира в новостройке также бронируется, но цена обычно не фиксируется.

 Однако, несмотря на одну и ту же конечную цель — обмен старой квартиры на новостройку, это разные технологии заключения сделки с недвижимостью с принципиальным отличием – скорость сделки. Взаимозачет имеет сходство с альтернативой, когда квартиру реализуют по рыночной цене, направляя полученные средства на приобретение новостройки.

 Тем не менее, при взаимозачете выкуп старой квартиры, как правило, не происходит моментально, поскольку агентство недвижимости сначала попытается продать жилье по собственным каналам и, если это не принесло ожидаемых результатов, займется продажей объекта на открытом рынке. Параллельно будет забронирована квартира в новостройке. При этом следует помнить, что цена на новое жилье не фиксируется, поскольку это не выгодно для девелоперских компаний, а продажа «вторички» может затянуться на два-три месяца. Если цена на квартиру, участвующую в сделке по взаимозачету, не завышена, то со дня ее выставления на продажу до передачи задатка проходит, как правило, две-три недели. Таким образом, при продаже старой квартиры по рыночной цене риск нехватки средств из-за резкого роста нефиксированной цены на новостройку незначителен».

 

Покупателей в эконом-сегменте в большей степени интересуют другие способы приобретения жилья – условия по ипотеке, покупка с использованием материнского капитала, военной ипотеки, субсидий и ГЖС.  АН «Новый Дом» отслеживает подобные тенденции покупательского спроса и предоставляет своим клиентам именно эти, наиболее востребованные, сервисы.

 

Рынок недвижимости очень динамичен, схемы сделок с жильем постоянно совершенствуются. Наше агентство учитывает потребности клиента, например, по условиям сделки trade-in или взаимозачета покупатель новостройки может оставаться в старой квартире в течение 2-3 месяцев после заключения сделки, оформив должным образом нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета собственника (-ов) и прописанных лиц, оплачивая только расходы на коммунальные услуги. Таким образом, оптимальными вариантами для покупателей, которым некуда выписаться, будут как раз взаимозачет, trade-in или сделка с альтернативой.

 

 Обратившись в наше агентство недвижимости, гарантирующее своим клиентам высокий уровень обслуживания, человек, желающий сменить старое жилье на новостройку, вряд ли останется «без угла». В целом покупка жилья – это серьезная сделка, и если вы все-таки решили продать старую квартиру и купить новостройку, то должны обсудить все варианты с опытным риэлтором.